건물매매시 관련세금들-(부가세)
건물을 매매하고 잔금 지불 시에 부가세 10%를 누가 부담할 것이냐 다툼이 있을 수 있다.
따라서 건물분 부가세 10%별도라는 표기를 매매계약서상에 명시하여야 분쟁이 없다.
(계약 시 언급이 없었다면 부가세 포함으로 간주하는 것이 국세청 해석임)
그렇다면 부가세과세 여부는 어떻게 구분해야 할것인가?
모든 토지는 면세이고, 건물 중에는 아파트, 연립, 단독, 등 주거용 건물도 면세다. 부가세는 비주거용에 한하며 상가 오피스텔 공장 등에 있어 토지를 제외한 건물가액에 과세한다.
부가세가 과세되는 건물매매의 계약요령
- 매매계약서에 건물가액의 부가세 별도라 기재하고 양자 협의 하에 토지 및 건물가를 구분한다. (불가 시는 국세청의 기준시가로 할 수도 있다.)
- 잔금 시에 매도인은 10% 부가세를 매수자로 부터 받고 세금 계산서를 교부한다.
- 매수인은 부가세를 매입세액으로서 공제 받는다.
위 외에 사업을 통째로 넘기는 “사업체 포괄 양수양도”라는 방법을 택할 수도 있다.
사업체 포괄적 양도·양수’란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리·의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다
사업을 양도하면 제화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세가 과세되지 않는다.
이 경우는 포괄 양수양도 계약서를 작성하고 양도인은 부가세 확정 신고때에 “사업양도신고서” 를 제출해야하고 양수인은 일반과세자로 사업자등록을 해야하며 양수도 계약서 사본을 제출해야 한다. 사업양도에 해당하면 양도인은 부가세 만큼 양도가를 낮출 수 있어 거래를 원활히 할 수 있고 양수자는 사업인수 자금부담을 부가세 만큼 줄일 수 있어 장점이다.
사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.
① 포괄 양도·양수 내용이 확인되어야 한다.
사업양도·양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인 되어야 한다.
② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.
사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다.
③ 사업양도 신고서를 제출해야 한다.
사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다. 부가가치세를 과세하지 않는 이유는 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금징수 효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서이다.
결론으로 부가가치세를 해결할 수 있는 거래에 해당하는지를 사전에 면밀히 검토하여 대처가 가능하면 좋겠지만 만약 그것이 불가능하여
부가가치세를 내야만 한다면 사전에 전문가와 충분히 협의 하고 검토를 받은 다음에 매각하고
적정한 절차를 잘 이행하여야 건물을 매각하고 생각지도 않은 부가가치세를 추징당하는 일이 없을 것이다.
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