주택 및 상가건물임대차보호법의 최우선변제금액
▶ 주택임대차보호법상 우선변제권은 최우선변제권과 어떻게 다른가?
- 우선변제권 : 우선변제권은 “후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여” 주택임대차보호법 제3조의 2[보증금의 회수] 제2항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유) + 확정일자를 꼭 받으셔야 보증금을 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
- 최우선 변제권 : 최우선 변제권은 “보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여” 최우선 변제권은 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며… 여기서 말하는 보증금은 아래도표에서 보듯이 지역별 보증금범위를 말하며, 일정액이 최우선 변제금이 된다. 중요한 것은 최우선 변제시에는 확정일자는 필요 없다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유)만 갖추면 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- 전세금, 소액임차보증금 최우선변제 받는 방법
- 최우선변제금액의 사전적 정의 : 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경, 공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 따라서 최우선 변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 된다.
- 최우선 변제권의 성립요건은
- 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참고)
- 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도(점유)와 전입신고)을 갖출 것
- 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.
▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위 예시
- 예를 들어 한 경매물건의 경우 첫 번째 저당권설정일이 2009년 3월 27일(등기부등본참고)이라면, 이 날짜가 기준이 되기 때문에 2008.8.21~2010.7.25의 보증금 범위에 속한다. 그러므로 표를 참고하여 6천 만원 이하의 보증금계약에 한하여, 2천 만원의 최우선 변제금을 받을 수 있다.
- 최우선 변제를 받기 위한 조건 : 최우선변제를 받기 위해선 대항력을 갖춰야 하는데, 대항력은 전입신고와 실질적인 점유를 하면 된다. 전세권 설정 등기만 하면 안된다. 왜냐하면 전세권 설정 등기만 하게 된다면, 전세권에 의한 순위배당 밖에 못 받기 때문이다.
- 배당요구 방법: 법원에 <권리신고 및 배당요구서>를 제출, 권리신고 및 배당요구를 할 때는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에 가서 해당 양식을 작성한 후에 500원짜리 수입증지를 붙여서 제출하면 된다.
- 보증금을 받기 위한 절차 : 보증금을 받기위해선 전입신고를 하였는지 여부가 제일 중요합니다. 왜냐하면 전입신고는 곧 최우선 변제의 대항력을 갖추게 하게 때문입니다. 최우선변제를 하기 위한 대항력(전입신고, 점유)를 갖추었다면, 예를들어 배당요구 종기일이 2011년 10월 27일이라면 그 날 이전에 배당요구를 하셔야 합니다. 배당요구를 하기 위해선 <권리신고 및 배당요구서>를 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에서 제출 하시면 됩니다.
▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위
- 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
- 전세 등기시점이 아닙니다. (반드시 기억해야할 사항!)
- 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
- 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함
- 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)
▶ 주택 보전/월세 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위 (2018.09.11 기준)
- 보증금의 환산 금액이 아래 보증금보다 적을때 보증금의 일부를 받을 수 있습니다. (주택의 전/월세 환산 방법 바로가기 → 주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법)
| 기준시점 (근저당 설정시점) | 지 역 | 임차인 보증금 범위 | 보증금 중 일정액의 범위 |
| 1984.01.01~1987.11.30 | 특별시, 광역시 | 300만원 이하 | 300만원 이하 |
| 기타지역 | 200만원 이하 | 200만원 이하 | |
| 1987.12.01~1990.02.18 | 특별시, 광역시 | 500만원 이하 | 500만원 이하 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 이하 | |
| 1990.02.19~1995.10.18 | 특별시, 광역시 | 2,000만원 이하 | 700만원 이하 |
| 기타지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 이하 | |
| 1995.10.19~2001.09.14 | 특별시, 광역시 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 이하 |
| 기타지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 이하 | |
| 2001.09.15~2008.08.20 | 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 이하 |
| 광역시 (군지역, 인천 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 이하 | |
| 2008.08.21~2010.07.25 | 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 |
| 광역시 (군지역, 인천 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 이하 | |
| 2010.07.26~2013.12.31 | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 이하 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 이하 | |
| 2014.01.01~2016.3.30 | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 이하 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 이하 | |
| 2016.03.31~2018.09.10 | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 이하 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 이하 | |
| 2018. 9. 11. 이후 ~ | 서울특별시 | 1억 1,000만원 이하 | 3,700만원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외), 용인시, 화성시, 세종시 | 1억원 이하 | 3,400만원 이하 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 | |
| 그 외 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 이하 |
▶ 상가건물임대차보호법
- 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
- 전세 등기시점이 아닙니다. (반드시 기억해야할 사항!)
- 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
- 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야함
- 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(상가건물 임대차보호법 제14조)
▶ 상가 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위 (2019.04.17 기준)
- 보증금의 환산 금액이 아래표 이하(환산 금액 = 보증금 ＋ 월세 × 100)이고, 세무서에서 사업자등록을 신청하고 영업을 하고 있는 경우에만 해당됩니다.
- 상가임대차보호법에서 환산 보증금은 월세까지 합산하여 계산합니다.
- 상가임대차 보호법에 따라 2018년 1월 26일부터 계약한 상가에 대해서만 10년 계약갱신요구권이 적용됩니다. (그 이전에 계약한 상가는 계약갱신요구권이 5년으로 제한됩니다.)
- 상가임대차 시행령 (국가법령센터) : 바로가기!!!
- 상가임대차보호법 개정안 보도자료 2019.03.26 (법무부) : 바로가기!!!
| 기준시점 (근저당 설정시점) | 지 역 | 적용범위 | 임차인 보증금 범위 | 보증금 중 일정액의 범위 |
| 2002.11.01.~2008.08.20 | 서울특별시 | 2억4천만원 이하 | 4,500만원 이하 | 1,350만원 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 인천광역시 | 1억9천만원 이하 | 3,900만원 이하 | 1,170만원 | |
| 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외) | 1억5천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 1억4천만원 이하 | 2,500만원 이하 | 750만원 | |
| 2008.08.21~2010.07.25 | 서울특별시 | 2억6천만원 이하 | 4,500만원 이하 | 1,350만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 인천광역시 | 2억1천만원 이하 | 3,900만원 이하 | 1,170만원 | |
| 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외) | 1억6천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 1억5천만원 이하 | 2,500만원 이하 | 750만원 | |
| 2010.07.26~2013.12.31 | 서울특별시 | 3억원 이하 | 5,000만원 이하 | 1,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 인천광역시 | 2억5천만원 이하 | 4,500만원 이하 | 1,350만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 1억8천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 1억5천만원 이하 | 2,500만원 이하 | 750만원 | |
| 2014.01.01~2018.01.25 | 서울특별시 | 4억원 이하 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 3억원 이하 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 2억4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 1억8천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 2018.01.26~2019.04.16 | 서울특별시 | 6억1천만원 이하 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 인천광역시 | 5억원 이하 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 부산광역시(기장군 제외) | 5억원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 | |
| 부산광역시 기장군 | 5억원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 3억9천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 | |
| 세종시, 파주시, 화성시 | 3억9천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 그 밖의 지역 (광역시 군 포함) | 2억7천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 2019.04.17~ | 서울특별시 | 9억원 이하 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 인천광역시 | 6억 9천만원 이하 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 부산광역시(기장군 제외) | 6억 9천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 | |
| 부산광역시 기장군 | 6억 9천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억 4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 | |
| 세종시, 파주시, 화성시 | 5억 4천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 | |
| 그 밖의 지역 (광역시 군 포함) | 3억 7천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
▶ 과밀억제권역
- 2001. 1. 29 ~ 2009. 1. 15
- 서울특별시
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구·운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990. 11. 12. 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역), 남동유치지역은 각 제외]
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 2009. 1. 16 ~ 2010. 7. 25
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 2010. 7. 26 ~ 2011. 3. 8
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 2011. 3. 9 ~ 2017.06.19
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]
- 2017.06.20 ~ 현재
- 서울특별시
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]
▶ 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이점
- 임대의 최단기간은 몇년인가요?
- 주택임대차 보호법은 2년의 최단기간의 제한이 있습니다.
- 상가건물임대차 보호법은 1년의 최단기간의 제한이 있습니다. (일반적으로 2년 계약하지만, 1년씩 계약도 가능합니다.)
- 대항력은 언제부터 발생되나요?
- 주택임대차 보호법은 등기를 하지 않아도 전입신고하고 살면(인도와 주민등록) 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
- 만약, 확정일자를 받으면 세일자일경우 경매에 집이 넘어가도 배당자격이 생깁니다.
- 상가건물 임대차 보호법은 사업자 등록신청하고 영업을 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
- 주택임대차 보호법은 등기를 하지 않아도 전입신고하고 살면(인도와 주민등록) 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
- 갱신 요구
- 상가는 갱신요구를 하면 총 5년의 보장이 있습니다.
- 민법의 임대차나 주택은 그런 것이 없습니다. (현재, 2년 전/월세로 살다가, 추가 2년 계약 갱신을 임차인이 요구할 수 있도록 개정안이 발의되고 있습니다.)
- 계약의 해지
- 민법의 임대차와 주택임대차 보호법은 차임을 2기 이상 연체되면 해지할 수 있고,
- 상가건물 임대차 보호법은 3기 이상 연체되었을 때에 해지할 수 있습니다.
- 주의해야 할 사항 : 월세 연속 2개월이나 3개월이 아니라, 전체 임대기간 중 주택은 2개월치 월세, 상가는 3개월치 월세가 연체되었을때 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
- 예를 들어 주택의 경우 월세 100만원으로 임차를 하고 있을 경우, 1월에 100만원을 연체하고 7월에 연체를 하였을때, 임대인은 2개월치 월세를 연체하였으므로 계약해지를 요구할 수 있습니다. 그러나!!, 1월에 100만원을 연체하고, 그해 4월에 1월에 연체하였던 금액을 갚고, 다시 7월에 100만원을 연체하였으면, 다 합해서 2개월치 월세 금액이 안되므로 임대인은 2개월치 월세 금액인 200만원이 연체될때까지 계약해지를 요구할 수 없습니다.
- 상가의 경우도 위와 같습니다. 연속이 아닌 전체 임대기간 중 총 연체 금액이 3개월분이 연체되었을때가 되어서야 계약해지를 요구할 수 있습니다. 단, 중간에 연체금액을 갚았을 경우, 다시 3개월치 월세 금액이 연체될때 계약해지를 요구할 수 있습니다.
- 계약의 승계
- 주택임대차 보호법만 임차인이 사망했을 때에 2촌 이내의 친족과 사실혼자가 공동승계한다는 규정이 있습니다.
- 상가건물 임대차 보호법은 그런 규정이 없습니다.
- 최우선 변제권
- 주택임대차는 월세를 포함하지 않지만, 상가는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산합니다.
- 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법은 위의 표처럼 일정 지역에 따라 소액보증금이면 최우선 변제 금액이 다릅니다.
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- 상가임대차보호법 다운받기 : Download!!!
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