경매 및 공매 물건의 유치권 합의시 필요경비 인정받는 방법

▶ 경매 및 공매 물건의 유치권 합의시 합의금을 필요경비로 인정받는 방법

유치권 처리 방법 : 법원에 신청한 신청서의 사본이나 임대차 계약서의 사본 및, 당사자의 주민등록 번호와 인적사항이 기재된 영수증을 받아서 보관하다가, 양도시에 필요경비의 영수증으로 첨부. 또는, 유치권포기각서(합의각서)와 인감증명서를 받고 유치권비용을 지급하였음에 대한 증빙으로서 유치권자의 계좌로 지불하거나 세금계산서를 발행받아야 합니다.
법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산임치권자에게 민사집행법 제91조 제5항 규정에 따라 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제금액(구상권행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 ‘취득에 소요된 실지거래가액에 포함됩니다.

유치권이 3억원에 신고되어있는 상가를 약 1억 4,000만원에 낙찰받은 경우입니다.
유치권자와 4,000만원에 합의하였으며, 당시 유치권자가 현금으로 4,000만원을 달라고 하였습니다. 낙찰자는 4,000만원 전액 현금으로 직접 지불하였으며, 어떠한 영수증처리없이 끝났습니다.
이런 경우, 유치권자와 합의하에 유치권이 없어졌으나, 해당 상가를 매도시 양도소득세에서 유치권 합의금을 필요경비로 인정받지 못하게되어 실질적으로 2억원에 상가를 매도해도 등록세/취득세 등 모든 투자금액을 계산해도 차익이 거의 없다시피 하였습니다.
따라서, 이런 경우 유치권자와 미리 합의하에 유치권 소송금액을 4,000만원으로하여 재판을 걸고 낙찰자는 재판에 응하지 않으면 바로 패소판정으로 법원에서 4,000만원 배상판결을 내리게 됩니다. 이후 유치권 합의금은 공식적으로 4,000만원으로 인정받게되어, 추후 해당물건을 매도시 필요경비로 보다 많은 양도차익을 받을 수 있습니다. 또는, 위에서처럼 처음부터 유치권포기각서와 영수증처리를하면 됩니다.

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