▶ 가계약의 법적 효력

• 계약서를 작성하기전 일명 구두계약 또는 가계약금을 입금하는 경우 법적으로 그 행위도 계약으로 인정되고 있습니다. 따라서, 어느 한쪽에서 계약 진행을 못하겠다고 하는 행위는 계약 결렬이 아닌 계약 파기에 해당됩니다.
  • ※ 민법 563조에 의해 계약금의 지급을 구두상으로 약정함으로 그 계약의 효력을 인정하고 있습니다.
• 대법원 2005다39594 판결 : 판결문받기 클릭!!!

 

▶ 가계약금은 돌려줘야 하는지요?

• 매수자가 계약을 파기한 경우 : 가계약금은 구두상 계약을 하겠다는 의사를 밝힌 증거이므로, 가계약금을 받은 매도인 입장에서는 돌려줄 의무가 없습니다. 실제 판례로도 “가계약금은 반환해줄 의무가 없다” 라고 나왔었습니다.
• 매도자가 계약을 파기한 경우 : 매도자가 매수인에게 일반적으로 가계약금의 2배를 물어주고 계약 파기를 합니다. 가령 100만원을 가계약금으로 매도인 통장에 입금했을 경우, 매도인이 200만원을 물어주고 계약을 파기하기도 합니다.
• 계약금 일부 지급한 상태에서 매도인이 계약 파기 판례 (대법원 2014다231378 판결) : 판결문받기 클릭!!!

 

▶ 가계약금 입금 후 계약파기시 해약금은?

• 보통 위에서 설명한바와 같이 가계약금에 2배에 해당되는 금액을 배상해주고 계약파기를 진행하지만, 원칙적으로 가계약도 계약으로 인정되기때문에, 계약금인 매도금액의 10%를 배상해줘야 합니다. 가령, 매도 금액이 1억원이고 계약금액이 1,000만원 그리고 가계약금이 100만원이면 원칙적으로 1,000만원 또는 2,000만원을 배상해줘야 합니다.

 

▶ 가계약금을 돌려주지 않을때?

• 보통 가계약금을 돌려주지 않을 경우 최후의 방법으로 법정 공방까지 가는 경우도 있습니다만, 이는 계약을 파기한 당사자가 100% 패소합니다. 패소한 경우, 변호사 비용까지 떠맡게 되므로 막대한 비용이 들어가게 됩니다.

 

▶ 계약파기시 부동산에 중계 수수료를 줘야하나요?

• 만약, 배상배액을 받으셨다면 이는 계약이 성립되었다가 파기된 절차에 따른것이므로 부동산 중계 수수료를  줘야 합니다.
• 그러나, 만약 배상배액을 못받았다고하면 관례상 주지 않습니다. 또한, 부동산 과실에 따른 계약파기는 안줘도 됩니다.
• 공인중개사 과실이 아니면 거래불발시 중개수수료 지급 판례(부산지법 2005나10743) : 판결문받기 클릭!!!

 

▶ 실제 사례들 (지속적으로 업데이트 예정입니다.)

• 어제 가계약하고(정식계약 전)계약금 5백넣었는데 매도자가 양도세를 계산안했다고 못팔겠다네요…
  • 이는 매도인이 계약파기에 해당하는 행위이므로, 서로 협의하에 500만원 원금만 돌려주거나 아니면 계약파기에 대한 1,000만원 정도를 배상해줘야 합니다.

 

▶ 가계약금 관련 대법원 판례 (2005다39594)

• 아래 판례는 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 판시하여 가계약이 중요부분이 확정된 조건부계약이라면 매매계약이 성립한 것으로서 위약시 가계약금을 돌려 받을 수 없다
• 판례는 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판결했다 [ 2007다24930 ]
• 따라서 (가)계약서 작성시 임대차계약을 불이행할 경우 (가)계약금의 귀속여부를 특약사항으로 기재해놓아야 한다
• 특약 예시 _ 본 계약을 이행하지 않으면 가계약금은 즉시 반환하기로 한다 (반환 가능) / 본 계약 위약 시 기 불입된 계약금은 일체 반환하지 않기로 한다 (반환 불가)
• 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 [소유권이전등기] [미간행]
  • 【판시사항】
    • [1] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
    • [2] 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례
    • [3] 해약금에 관한 민법 제565조 제1항의 ‘이행을 착수할 때까지’의 의미
    • [4] 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례
  • 【참조조문】
    • [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 제568조 [3] 민법 제565조 제1항 [4] 민법 제565조 제1항
  • 【참조판례】
    • [1] 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결(공1993하, 1999)
    • 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결(공1996상, 1667)
    • 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결(공1997상, 632)
    • 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966)
    • [3] 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결(공1993하, 1854)
    • 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결(공1994상, 1677)
    • 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(공1997하, 2345)
    • 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결(공2003상, 215)
• 【전 문】
  • 【원고, 피상고인】 윤춘원 (소송대리인 변호사 국윤호)
  • 【피고, 상고인】 윤성원 (소송대리인 변호사 진봉헌)
  • 【원심판결】 전주지법 2005. 6. 16. 선고 2004나4648 판결
• 【주 문】
  • 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
• 【이 유】
  • 상고이유를 판단한다
    • 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
      원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.
      앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
    • 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다 ( 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조).
      원심은, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금 배액을 상환하고 위 매매계약을 적법히 해제하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 당시 원고가 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고, 그 채무자인 이희완도 위 계약에 참석하였기 때문에 위 채권양도의 통지도 그 자리에서 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다고 판단하여, 피고의 위 주장을 배척하였다.
      위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 계약해제에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
    • 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
• 대법관 김능환(재판장) 김용담 박시환(주심) 박일환

 

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