건물 터파기만으로 유치권 해당될까?

유치권은 보통 공사업자가 못받은 공사대금을 다 받을 때까지 공사현장인 토지나 건물을 점유하며 버틸 수 있는 권리이다. 그런데 공사업자가 건물(아파트·오피스텔·공장·상가 등)을 신축하는 공사를 맡아 공사를 하던 중 아직 건물로서 형태가 갖추어지기 전 단계의 터파기 등 기초공사를 하다가 중단되었다면 건축부지 위에 유치권을 행사할 수 있을까?

실제 사례

광주시 광산구 소재 지하 4층·지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 도급받은 업체로부터 하도급받은 공사업자가 지하 터파기공사를 하던중 건축주의 부도로 해당 토지가 경매로 넘어가게 됐다. 이에 공사업자가 못받은 공사대금채권에 기해 해당 토지에 유치권을 행사하자, 토지를 경매로 낙찰받아 잔금을 낸 매수인이 토지인도소송을 제기했다. 

1심은 공사업자에게 “토지를 매수인에게 넘겨주라”고 판결했으나, 2심은 “터파기 공사는 오피스텔신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라 토지를 건물신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사로서의 성질도 가지므로 공사대금 채권에 따라 유치권을 행사할 수 있다”며 원고패소판결을 내렸다.

이에 매수인이 상고를 했고, 대법원은 공사업자는 매수인에게 토지를 인도하라며 매수인의 손을 들어주었다. (대법원 2013년 5월9일 선고. 2013다2474 판결)

판결이유를 보면 “건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물(附合物)에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수는 없는 것이고, 공사중단시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없다”면서 “이 공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사(整地工事)에 불과하고, 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지, 토지에 대한 공사가 아니다”라고 판단했다.

대법원은 ‘사회통념상 건물’의 기준으로 ‘기둥·주벽·지붕’은 있어야 한다고 본다. 결국 건물신축을 맡은 공사업자로서는 아무리 많은 돈과 노력을 들여 타파기 공사·옹벽공사·기초공사를 하더라도 건물로서 형태가 갖추어지기 전에는 유치권을 행사하지 못하게 된다. 유치권을 행사하려면 부득이 해당 부지가 경매 들어가기 전에 ‘기둥·지붕·주벽’ 공사 정도는 해 두어야 한다는 결론이다.

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org