▶ 신탁공매란?

• 출처 꿈꾸는 아빠 블로그 : https://blog.naver.com/yangbaenga/221145619607
• 신탁 공매는 사실 많이 알려지지 않은 투자방법입니다. 공매라고 해서 법원과 한국자산관리공사(온비드)에서 진행하는 경 ·공매와 같다고 생각하시는 분도 있겠지만, 경쟁입찰은 맞지만 방식에 있어서 일반 매매 쪽에 더 가깝습니다. 제 물건 중 수익이 가장 좋은 물건들은 신탁 공매를 통해 매입을 했습니다. 그만큼 경쟁이 적고 블루오션이지만 그에 따른 리스크가 있는 건 사실입니다. 그래도 한번 경험해보면 새로운 세상을 만난 느낌이 드실 겁니다. 신탁 공매를 하기에 앞서 먼저 ‘신탁’이 무엇인지부터 알고 넘어가야 되겠죠?
• 신탁이란? 사전적 의미는 이렇습니다. 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계. 신탁 공매에서의 위탁자는 물건의 현 소유자, 수탁자는 신탁회사를 의미합니다. 부동산 신탁의 종류를 살펴보면
• 담보신탁 : 부동산 처분과 관리에 대한 권리를 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발부받아 이를 담보로 금융권에서 대출을 받는 제도입니다. 이런 신탁을 담보로 한 대출은 이용해보지 않았지만 장점은 대출금액을 높일 수 있다는 이점이 있습니다. 신탁담보대출은 나중에 다시 자세하게 다뤄보겠습니다.

 

• 토지신탁: 토지 소유자에게 토지를 신탁 받아 부동산 개발사업의 전 과정을 진행하고 발생한 수익을 토지 소유자에게 돌려주는 제도입니다. 토지주가 신탁사와 계약을 맺게 되면 사업주체는 신탁회사가 됩니다. 흔히 시행사라고도 하지요. 자금조달 방식에 따라 개발형 또는 관리형으로 나누어집니다.

 

• 처분신탁 : 처분하는 절차가 어렵거나, 대형 또는 고가의 부동산을 위탁받아 수요자를 찾아 처분 후, 위탁자에게 처분 대금을 교부하는 제도입니다. 부동산 소유자 개인 및 기업의 노출을 꺼릴 때 이 방법을 쓴다고들 하는데, 신탁원부를 떼보면 다 나옵니다.

 

• 관리신탁 : 부동산의 소유권 및 임대차, 그리고 시설 유지 및 세무와 수익금 운용 등을 담당하고, 그 수익을 소유자에게 지급하는 제도입니다.

 

• 이 밖에 분양관리신탁, 대리사무 등이 있는데 신탁 공매와는 큰 관련이 없습니다. 신탁 공매로 주로 접하는 물건들은 담보신탁과 토지신탁 물건입니다.
  • 담보신탁은 소유자가 대출 이자를 갚지 못할 경우 진행이 됩니다.
  • 토지신탁 물건은 분양이 실패했을 경우 통으로 묶어서 진행이 되지만, 간혹 개별로 매각을 하는 경우가 있는데 알짜 물건을 잡을 수 있는 기회가 되기도 합니다.

 

▶ 신탁공매 회사들

• 출처 : https://blog.naver.com/yangbaenga/221146453356
• 신탁공매는 현장에서 진행하는 방식과 온비드에서 진행하는 방식이 있는데, 공통적으로 각 신탁회사의 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다. 공매를 진행하는 신탁회사는 11곳이나 됩니다.
  • KB부동산신탁: https://kbret.co.kr/main.do
  • 코람코자산신탁 : http://www.koramco.co.kr/trust/pubsale_list.asp
  • 한국토지신탁 : https://www.koreit.co.kr
  • 한국자산신탁 : https://www.kait.com/main/main.php
  • 대한토지신탁 : http://www.reitpia.com/
  • 생보부동산신탁 : http://www.sbtrust.co.kr/
  • 하나자산신탁 : http://hanatrust.com/
  • 국제자산신탁 : http://www.kukjetrust.com/
  • 아시아신탁 : http://www.asiatrust.co.kr/
  • 무궁화신탁 : http://mghat.com/main.do
  • 코리아신탁 : http://www.ktrust.co.kr

• 그런데 진행 현황 중에 ‘수의계약’ 이란 용어가 나오는데, 이는 유찰이 되고 다음 공매 차수가 진행되기 전까지 전 회차 공매 조건 이상의 가격으로 계약이 됐거나 가능하다는 얘기입니다.
• 이렇게 신탁 공매는 경·공매와는 다르게 유찰이 된 후 다음 차수가 진행되기 전까지 매매 계약이 가능합니다. 물건을 클릭하면 공매 공고와 계약 시 주의 사항에 대한 설명을 볼 수 있고 경·공매와 같이 감정평가서가 있는데 이는 신탁회사와 물건마다 차이가 있습니다.
• 처음부터 자료를 올려놓는 곳이 있는가 하면, 아예 없는 곳도 있는데 자료가 없을 때 해당 신탁회사 담당자에게 연락 후 감정평가서를 요청하면 보내주기도 합니다. 온비드에서 진행되는 물건들은 신탁회사 홈페이지에 감평서가 없더라도 온비드에서 물건을 검색해보면 감평서가 함께 올라와 있습니다. 주의하실 점은 감정평가서는 절대 참고만 하시길 바랍니다.
• 경·공매의 감평서는 신빙성이 있지만, 제 경험상 신탁회사 감정평가는 뻥튀기 된 경우가 많았습니다. 주변의 시세는 고려하지 않고 분양가 기준으로 감정평가를 했던 물건도 많고, 시세가 명확하지 않은 물건들은 무척 높은 가격으로 감정을 해버립니다. 이유를 생각해보면 신탁 공매는 진행이 매우 빠릅니다. 오전에 유찰이 되고 오후에 진행이 되는 물건이 있는가 하면, 이틀 간격으로 진행이 되는 경우도 봤습니다. 감정을 높게 하고 유찰이 많이 되어 상대적으로 감정가 대비 가격이 싸게 보이는 효과를 노리는 것 같다는 생각이 듭니다.
• 때문에 대출을 받고자 할 때 은행에서는 신탁회사의 감정평가서를 인정해주지 않는 편입니다. 아파트나 빌라와 같은 주택은 시세 파악이 비교적 쉽기 때문에 판별이 쉽지만, 상가 및 토지와 같이 시세 파악이 어려운 물건들은 좀 더 신중하게 조사를 할 필요가 있습니다. 마지막으로 경·공매와 신탁 공매에 대한 차이는 아래 표를 보면 쉽게 이해가 되실 겁니다.
• 경매 공매 신탁공매 차이점

	경매	공매	신탁공매
집행기관	관할법원	온비드 전자입찰	신탁회사 본사 또는 온비드
입찰방식	경쟁	경쟁	경쟁
수의계약	불가	물건에 따라 다름	가능
유찰시 감가율	20~30%	10%	5~10%
유찰 후 다음진행	약 한달	일주일	기준없음
입찰보증금	최저가의 10%	입찰가의 10%	입찰가의 10%
매각결정	2주	최대 3일 이내	낙찰 후 즉시
인도명령	가능 또는 불가능	불가능

 

▶ 신탁원부 발급 방법

• 출처 : https://blog.naver.com/yangbaenga/221150120369
• 신탁 공매를 진행하는 과정에서 신탁 원부는 꼭 확인해봐야 될 항목 중에 하나입니다. 진행되는 물건들의 등기사항증명서를 발급해보면 소유권에 관한 사항이 기재된 갑구에만 등기원인에 대한 내용이 있고, 을구는 아예 없거나 말소돼 있어 채무에 대한 내용을 확인할 수가 없습니다. 이때 확인을 해야 될 서류가 신탁원부입니다. 등기사항증명서 갑구를 보면 아래 사진과 같이 신탁원부 번호를 확인할 수 있습니다.

 

• 신탁원부 번호를 알면 거주 지역의 가까운 등기소를 방문해 발급받을 수 있습니다. 등기소를 방문해서 아래 신청서를 작성합니다. 발급비용은 1200원, 무인발급기를 이용하면 1000원입니다. 발급을 하면 등기사항증명서와 신탁원부가 같이 출력됩니다.

 

• 신탁원부의 첫 페이지는 이렇습니다.

 

• 신탁원부의 변경사항이 있을 땐 변경 내역표가 맨 첫 장에 있고 변경 일자 및 변경 내역이 나와있습니다. 이어서 신탁계약에 대한 내용이 상세하게 나와있습니다. 해당 물건의 위탁자(채무자)가 누구이며, 담보로 설정된 채권금액까지 나와있으니 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.

 

▶ 신탁공매 입찰 준비 및 과정

• 출처 : https://blog.naver.com/yangbaenga/221150293901
• 신탁사 공매 물건은 공매공고문을 자세하게 읽어봐야 합니다. 신탁회사와 물건의 용도마다 주의사항이 다르기 때문입니다.
• 공통적인 주의사항으로는 공매 목적물에 대한 인도 및 명도 책임이 매수인에게 있다는 겁니다. 모든 책임이 매수인에게 있다고 계약서에도 명시를 하기 때문에 순간의 방심이 돌이킬 수 없는 사태로 돌아오기도 합니다. 신탁회사에서 갑질을 한다는 생각이 들 정도로 불리한 조항들이 많습니다.

 

• 사실 이 부분 때문에 신탁 공매가 조금 까다롭게 느껴지는 건 사실입니다. 하지만 경·공매를 해보신 분이라면 큰 어려움을 없을 거라고 생각합니다. 투자 경험이 없는 분들은 좀 더 신중하게 접근하시고요.
• 권리분석은 해당 물건이 공실이라면 미납 관리비와 그 외 등기사항증명서에 기록되지 않는 권리에 대해서 조사를 하면 될 테고, 임차인이 있다면 재계약 여부와 인수 보증금에 대해 판단 후 입찰을 준비하시면 됩니다. 혹시 등기사항증명서에 가압류와 근저당이 있다면 이 또한 매수자가 인수해야 하는 경우가 있습니다. 경·공매와 다르게 말소기준권리가 없다는 점 유의하시길 바랍니다.
• 그리고 여태껏 문제는 없었지만 신탁원부도 꼭 확인해보셔야 합니다. 해당 물건 소재지의 등기소를 가지 않아도 가까운 등기소에 방문 후 신청서를 작성하거나 무인으로 발급이 가능합니다.
• 자금 계획도 매우 중요합니다. 아파트와 같은 주거용 부동산은 일반 매매나 낙찰가가 낮다면 경매와 비슷하게 대출이 나옵니다. 상가와 같은 수익형 부동산도 기본적으로 일반 매매 기준으로 대출이 나오긴 하지만 개인의 신용과 부채 현황에 따라 대출 비율이 높아질 수도 있습니다. 대출 상담사나 은행과 어느 정도 대출이 가능한지 알아본 후 자금 계획을 세워야 난감한 상황이 발생하지 않습니다. 대출은 다음 계약 후 진행사항 포스팅에서 좀 더 자세하게 다뤄보겠습니다.
• 또 하나, 자금 계획에서 부가가치세 부분입니다. 거의 대부분 신탁회사 모두 부가세 별도라는 조항이 있습니다. 이 부가세는 건물분이 대해서 10%가 산정됩니다. 상가를 취득했다면 건물분에 대한 부가세를 10% 납부하지만 사업자등록을 하면 환급이 되니 단기적인 자금 계획을 잘 세워야 되고요.
• 문제는 주택, 특히 아파트입니다. 아파트도 부가가치세가 과세되는 경우가 있습니다.

 

• 국민주택규모인 전용면적 85제곱 미터 이하(읍 또는 면 단위는 전용면적 100제곱 미터 이하)는 면세이지만, 85제곱 미터 초과인 경우엔 부가세를 납부해야 됩니다. 주택에 사업자 등록을 내고 임대를 하거나 거주하는 경우는 거의 없으므로(매도할 때 문제가 됨) 취득시 부가세를 납부해야 한다는 결론이 나옵니다.
• 전용면적 85제곱 미터 초과인 아파트 매매가격+건물분 부가가치세를 납부해야 하니 이 부분도 고려 후 자금 계획을 세우시기 바랍니다.
• 물건에 대한 조사를 마치면 입찰 시 필요한 신분증과 인감도장만 가지고 정해진 기일에 공매 장소로 가면 됩니다. 대리인이 입찰을 한다면 인감증명서와 위임장 그리고 대리인의 신분증이 필요하고요. 입찰표는 신탁회사에 준비를 하기 때문이 그냥 가셔도 됩니다. 그리고 보증금은 입찰가의 10%, 경매와 다르게 최저가의 10%가 아닙니다. 최저가 입찰을 생각하고 그에 맞춰서 보증금을 준비했다간 경쟁자가 많으면 낭패를 볼 수 있으니 최대 입찰가격의 10%에 맞춰서 보증금을 넉넉하게 준비하시는 걸 추천합니다.
• 각 신탁회사를 가면 로비에 공매 장소와 시간이 안내돼있고, 정해진 입찰 시간이 되면 공매 장소로 입장할 수 있습니다. 입찰을 하러 갔는데 입찰할 사람이 본인 혼자라면 두 가지 선택을 할 수 있습니다.
  • 현재 진행되는 차수 가격으로 수의계약을 맺는다.(단독이니 경쟁입찰을 할 필요가 없지요)
  • 입찰을 하지 않으면 한번 유찰이 되기 때문에 다음 차수에 저감된 금액으로 다시 입찰을 한다.
• 신탁 공매는 많이 알려지지 않고 경쟁이 심하지 않아 이런 상황이 많이 벌어지는데 각자의 상황에 맞춰 결정하시면 될 것 같습니다. 경쟁입찰을 하게 되면 입찰 시 주의사항을 듣고 그 자리에서 입찰표를 작성해서 제출하고 참관인이 따로 있어 부정한 상황이 발생하면 공매 절차를 중지시킵니다.
• 개찰 후 최고가 매수인이 되면 3일 이내에 본 계약을 해야 합니다. 어차피 입찰가의 10%를 계약금으로 지불했기 때문에 그 자리에서 바로 계약을 하는 게 번거롭지 않습니다. 수의계약이라면 바로 본 계약을 하면 되고요. 신탁회사 담당자가 계약서를 작성해서 가져오면 꼼꼼하게 잘 읽어보시고, 계약서에 날인을 하면서 절차는 마무리됩니다.
• 마지막으로 한가지 주의사항을 알려드리면, 항상 발생하는 상황은 아니지만 입찰을 하러 갔는데, 날파리가 꼬이는 경우가 있습니다.
• 이런 경우가 있습니다. 로비에서 대기 중에 어떤 사람이 이런 얘길 합니다. “당신과 나 둘이 경쟁입찰을 하게 될 상황이네요. 경쟁을 하면 입찰 가격만 올라가는데, 그러지 말고 내게 위로금 얼마를 주면 깔끔하게 입찰을 포기하겠습니다.” 처음엔 합리적인 방법이라고 생각했는데, 뭔가 이상한 느낌이 들어 “아닙니다. 제가 포기할 테니 나한테 위로금을 주쇼” 이랬더니 당황하는 겁니다. 이렇게 처음부터 입찰이 목적이 아니라 입찰자를 흔들어 돈을 뜯어내려는 사람들이 있습니다. 각 신탁회사의 공매 장소에 주기적으로 나타나 이런 짓을 하는 인간들이 있으니 절대 넘어가지 마시길 바랍니다. 혹시라도 이런 얘길 하는 사람이 있다면 그냥 손잡고 공매장으로 같이 들어가자고 하세요. 이런저런 핑계를 대며 절대 입찰은 하지 않을 겁니다.
• 여기까지 입찰 준비과정과 입찰 방법에 대해 마치겠습니다. 다음은 낙찰 및 계약 후 진행 상황에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.

 

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